导读：近日，广州天河区人民法院在阿里资产平台上拍卖临江大道419号2502房（住宅），起拍价7058.6426万元，9人报名，经过53次竞价，最终以1.11亿元成交。
2023年5月18日至19日，广州市天河区人民法院在阿里资产平台上拍卖广州市天河区临江大道419号2502房（住宅），起拍价7058.6426万元，9人报名，经过53次竞价，最终以1.11536426亿元成交。
该住宅位于广州珠江新城侨鑫汇悦台，1.11536426亿元的成交价也创下广州法拍单套住宅成交之最，而广州白云区安芝一街别墅2018年起拍价1.736亿元，系司法拍卖广州单套住宅标王。
汇悦台9人争夺拍出1.11亿元
公告显示，此次成交的广州市天河区临江大道419号2502房，标的房屋建筑面积为365.89平方米。评估价为8823.3032万元，起拍价为7058.6426万元，参拍保证金706万元，加价幅度为35万元。9人报名，经过53次竞价（其中延时24次），最终以1.11536426亿元成交，折合30.5万/平方米，溢价率58%，该单价也成为广州法拍单套住宅成交之最。
资料显示，广州侨鑫汇悦台是位于中国广州城市新中轴线上CBD区域的综合性居住社区，面向珠江，拥有一线珠江美景。该项目占地32000平米，建筑面积20万平方米，由6栋38-40层的超高层塔楼组成，是南中国首次采用全玻璃幕墙的高级住宅。
尚东柏悦府一住宅曾拍出1.1亿元
此前广州法拍单套住宅成交记录为尚东柏悦府。
2021年6月14日至15日，山东省高级人民法院在阿里司法拍卖平台，公开拍卖了位于广东省广州市天河区花城大道98号尚东柏悦府的3902室房地产，建筑面积732.6068平方米，起拍价11019.89万元，最终成交价11019.89万元，成交价建面折合每平方米15.05万元。
唯一报名买家是一家民企，缴纳了2200万元保证金，一次出价，以起拍价11019.89万元拿下。
而同时拍卖的另一套尚东柏悦府3901室，建面431.9044平方米，也为该企业一次出价，以6629.30万元拍下。
尚东柏悦府位于广州珠江新城珠江公园南侧，占地面积约1.6万平方米，总建筑面积近10万平方米。总户数99套，共52层，是由三个高低错落弧形向上的只塔组成的超高层全玻璃幕墙建筑，最高达198米，是目前广州最高的住宅项目。
白云区一别墅起拍价1.736亿元
广州白云区安芝一街别墅2018年起拍价1.736亿元，系司法拍卖广州豪宅标王。
2018年12月10日11日，广东省遂溪县人民法院在阿里司法拍卖平台对广州市白云区安芝一街1号别墅一幢进行公开拍卖，起拍价1.736亿元。
建筑面积1149.42平方米，起拍价1.736亿元，保证金1700万元，起拍价建面折合每平方米15.1万元，最终流拍。该别墅后于2019年1月18日19日，第二次拍卖，起拍价1.39亿元，又流标。之后，以1.39亿元司法变卖仍未果。
天眼查数据显示，拥有所有权的公司为法院失信被执行人。
法拍房暗藏哪些风险
专业人士提醒，法拍房也暗藏着不少风险和隐患，如果没有深入了解，购买这种房产很有可能会陷入麻烦之中。
细心的市民可能会发现，在浏览新闻时会看到“通过正规渠道购买了法拍房，却因为一些原因无法住进房子”的新闻，而且时不时就能看到类似的新闻报道。这些看似从正规司法拍卖渠道、通过合法流程购买到的房产，为什么还会出现意外？
“事实上，如果有人很草率地认为通过司法拍卖的房产就无任何风险，甚至将其完全等同于淘金、捡漏机会，并不符合实际情况。”专业人员对此解释说，“司法拍卖的房产大都需要一次性付款，一般在拍卖前，先需要交纳一定数额的拍卖保证金，成交后需要在一定时间内补足余款。一次性付款，要求竞拍人对自己的资金状况全面考量。”
据了解，法院拍卖财产时报出的拍卖价通常只是“裸价”，参拍者如果举牌竞价成功，除了要一次性全额向法院支付成交款外，还要承担一些隐性费用。
以房产为例，费用里除房屋款、税费等，若被拍卖房子的名下还有拖欠的物业费、水电费等，也需竞拍人一并承担。区别于选购二手房，司法拍卖的房子看房并不方便，若没有实地考察看房，很可能遇到存在建筑瑕疵的房产。而竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解并接受该房屋的现状和一切可能存在的问题，法院对房屋存在的瑕疵不担责。
司法拍卖的房产基本是由于债务人无法履行到期债务，而被债权人起诉后，遭查封抵押的房产将最终被法院强制执行拍卖。这其中，可能会出现一房多卖或者多次抵押的情况，即便竞买人拍到了房产并持有强制执行的文书，但客观上也会惹上其他债权纠纷或导致无法及时入住。
法拍房“捡漏”需谨慎
众所周知，法拍房也存在许多风险，特别是原房主可能存在多个债权人，后续转让房产可能会存在较多麻烦。其次，法拍房的收房可能存在一定的困难，部分法拍房附有较长的时期的租房合同，而依据“买卖不破租赁”的原则，很可能导致长期无法收房。而且，房屋的物业费等是否有较大的未缴费缺口，这些都是需要竞拍人支付。
此外，法拍房看房也受限。一般法拍房只能在规定的时间段内去看房，而不能像常规购房时可以多次实地看房。如果事先准备不足，容易出现风险。
法拍房的确可能有机会找到高性价比的房源，所以一些辅拍机构也盯上了这块蛋糕，安排了专门从事法拍房业务的中介人员，辅拍机构也越来越多，他们还打出这样的“口号”：一般购房者仅靠自己搜罗信息很难对每一套房源有精准的把控，想买到划算的法拍房，前提一定要做足功课，或者找一些专业做法拍房的团队协助调查把关，以免后顾之忧。
不过，这些专门针对法拍房的辅拍机构收费标准不一，有辅拍机构甚至会要求购房者提前交纳诚意金，如果多次拍卖不成，将会从中收取一定比例的服务费。有曾经购买法拍房的购房者告诉记者，有辅拍机构会要求一个实拍价格，例如以500万元为包拍价格，但最终如果以490万元成交，辅拍机构也会收取500万元，赚取当中的差价。由此可见，法拍房辅拍机构的收费标准和服务模式仍有待完善。
专家提醒，竞买人参加拍卖前要详细了解房产情况，保持冷静谨慎态度，绝不能因现场竞拍激烈而盲目跟拍，此外，必须遵守诚信原则，无故悔拍可能导致所交的保证金被没收，还会被列入拍卖黑名单。
来源 | 羊城晚报•羊城派综合上游新闻 证券时报 焦作日报等
责编 | 梁泽铭
