过去的新房上涨逻辑：大前提是人口不断涌入该区域，中前提是周边仍有未开发土地，小前提是房子符合改善需求。
大前提提供购买力，中前提是每一次土拍都是对该片区的重新定价，小前提是在该区域有竞争力
由于有限售政策的存在，新房扎堆区域实际成交量很低，当第一批新房解禁时，由于有增值税影响，实际成交量很低，不能显示出真实价值，而这时第二批新房开售，由于土拍定价（也就是未来第三批新房）+周边不真实的二手房定价，会显得新房也有性价比，也值得购买。
次新房房东定价逻辑：购买成本+持有利息+装修成本+交易成本+配套+收益，达不到这个定价在房东心里就认为是亏的，亏了就是不愿意卖的。但实际中，很难有投资渠道能覆盖利息成本，如果能覆盖利息成本，则意味着随意买房都是躺赚。所以目前的定价逻辑是支撑不住的，跨丝是必然的。
租售比：成都大部分房子的租售比极其难看，意味着如果忽略房子的涨价预期，大部分房子的收益不如存款。在成都，如果一套房子的租金回报率能到 3%，就能称为优秀资产，大多数房子的回报率在 1-1.5%之间。
租售比低的原因：
所以，成都是个房价和收入极不匹配的城市，当然国内多数地区也如此。
自用购房逻辑 ：核心区域、改善人群愿意买、有流通性的房子。在继续展开之前，我先解释下我认为的概念。
哪些地方是核心区域：人口聚集的地方，工作机会集中的地方，配套成熟的地方。翻译：租金高的地方。虽然大部分房子的租售比拉胯，但仍有部分区域的租售比相对的高，这些地方，就是城市的核心区域。
但如果只看租售比，会选入一大票老破小，这些老破小虽然能住，但满足不了现代人的基本居住需求，例如电梯、停车、绿化、物业。所以我引入了改善人群愿意买的概念。
什么是改善：改善可以是小换大，远换近，但我认为不够具体，所以自己给房子划分了等级。
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置换人群往往是从低往高置换，但前提是手里的房子能卖的出去，城市还有新增购买力
何为流通性
卖的出去，挂出来能快速成交。例如，带学区的老破小。相反的，总价高的老破大。但任何属性的房子，当总价到达一定程度后，流通性都会降低，自己观察这个区间在 500w 以上。500w 以上的房子，无论品质如何好，都不太好卖。
另外一直以来有个别墅类房子流通性很差的说法，这里我给出自己的解释：
学区房
暴论：学区房是卵的，建议不要为了学区购房，虽然学区是撑起房价的重要因素。
理由：人口下行的大环境就不谈了，更重要的是，随着 gov 不断修房，已有的学区价值在摊薄，人话就是为了卖房子，新房集中的区域都会配套学校。
对于想要学区的同学：买市面上的挂户房，小面积低总价，不自住，买来只图挂户上学，总价需低于 100 才有性价比。
选房，楼栋
暴论：无论是楼层、朝向、归根结底人们在意的就两点：采光、视野。
